观焦点:政策大礼包“三连发”!四季度楼市怎么走?

时间:2022-10-02 07:41:34

2022年国庆前夜,深度调整中的楼市接连收到多部门派发的三大礼包。

先是符合条件的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限,70城中已至少有23城符合条件;继而是自2022年10月1日至2023年12月31日期间,一年内在同一城市达成“卖一买一”的购房者予以退税等;第三是央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。


【资料图】

利好政策三连发之后,国内楼市会否重燃往昔热闹?四季度的楼市走向如何?

广州:

9月二手房成交量同比涨了

坐标广州。自从今年5月初买了房以后,宋生有点不敢再关注新买的小区房价。

“不敢看,感觉房价停滞了”。一边是鼓气让自己不要看,不必懊恼,但一边还是与此前买房时打过交道的中介保持联络,悄悄打探自家小区的房价变化。他所购的房子位于广州市天河区天河公园板块,几经打探后,他自认为买在高岗了,“到现在,还没有两房的成交单价高过我买的单价”。

偶尔回看在这次置换中所卖掉的番禺丽江花园两房的房价,宋生看见同类户型挂牌单价高了几千元。他找到卖房邻居询问,对方告知“有价无市”。

在天河区牛奶厂板块,一名创业失败的业主在多次纠结后,决定卖掉自住的大四房,将一部分钱款还债,一部分钱款到近郊买房自住。由于急卖还债,短短几个月内,他将挂牌价从8.8万元/平方米下调到7.1万元/平方米(一次性付款),吸引不少看房者。

在珠江新城,一家小型中介负责人李生称,今年8月,他公司80多名经纪人,“营业额只有五六十万元,顶多只有之前的1/3”。

一家近年迅猛崛起的中小型中介,从今年初至今已关停不少分店。去年其司有着近50家店,如今不到30家。

在刚过去的9月份,广州市二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数和面积分别为7232宗和71.71万平方米,环比分别下降8.34%和8.08%,但同比分别增长16.68%和20.30%。由于9月份发展商大力促销,分流了部分二手客户。不过,一手新房网签6169宗,环比上涨1%,比去年同期下跌11%。

全国:

前8月商品房销售面积87890万平方米,同比降两成

一线城市如此,全国二三线城市的成交又如何?

根据国家统计局数据,今年1—8月份,全国商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。截至8月末,商品房待售面积54605万平方米,同比增长8.0%,当中住宅待售面积增长15.1%。

从克而瑞研究中心的数据可见,2022年9月,房地产市场再次探底,重点30城供应面积环比增长8%,成交面积环比仍下降4%,同比下降29%。其中,一线城市市场坚挺,成交同比、环比涨幅皆超10%;二三线城市市场显疲态,成交环比下降8%,同比跌幅扩至35%。

企业层面,虽然规模房企提前铺排供货、积极营销去化,但企业整体销售仍延续今年以来相对低迷的表现。TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元,环比增长10%,增幅不及往年同期;同比降低25.4%,降幅较前几月有进一步收窄,但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显,业绩基数较低。

9月份,超半数百强房企实现单月业绩环比增长,其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间,25家企业环比增幅超过30%。如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。但从业绩同比来看,目前规模房企整体仍陷负增长困局,9月单月业绩同比降低的企业数量有近七成,仅三成企业实现单月业绩同比增长。

从前三季度的累计业绩看,2022年以来百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在历史低位。百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元,同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。

前九月全国已发布800多次楼市政策

在此次连派国庆大礼包之前,全国超200个城市已经历经多次楼市政策加持。

从一季度的各种针对限购的政策,二季度以来全面升级到针对信贷宽松的政策,包括房贷首付和房贷利息降息的政策、公积金政策已经成为稳楼市标配;同时,前期限售政策的取消也越来越多,二套房认定标准变化,还叠加各种人才政策,税费减免、延缓土地出让金支付等政策。

据中原地产统计,2022年1-9月,全国已经有超过200个城市发布各种房地产政策累计800多次。当前全国有接近80个城市首套房房贷利率下调到4.1%。不过,房地产热点城市特别是一线城市目前都没有执行4.1%的首套房房贷利率。

“发布政策的城市级别越来越高,一季度以三、四线城市为主,4-9月份二线城市成为主力,其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市行列。超过30个二线城市最近2个多月发布了超过100次稳楼市政策,成为最近楼市调控主力”。中原地产首席分析师张大伟表示,此次人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策,符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限,对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

张大伟指出,以8月份70个大城市的房价为例,21个城市同比上涨,19个环比上涨,可以执行新政策的基本是三四线城市。

就央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,张大伟表示,“按照三线城市平均50万元,二线城市平均60万-80万元,一线城市最高120万元的公积金上限贷款额度,当下公积金政策对市场的影响比较一般”。

四季度房地产市场有望复苏?

就财政部、税务总局联合发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。张大伟分析认为,此政策出台,预计在大部分城市,购买一套房可以节省税费3万-5万元,而北京等城市小部分房源可能节省几十万元以上,一定程度上利好楼市。

“这几个楼市红包,意义非常重大”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,这意味着稳经济增长背景下,房地产行业必须搞活,管理层已经有布局。其次,从个税抵扣到降低房贷利率,非常到位,有利于激活需求,“全国性的政策,比‘因城施策’更为直接”。赵卓文认为,这几项政策仅仅是一个开始。“未来的新政,更值得期待”。

“年末的房地产市场,一定会复苏,必须要复苏。因为‘有需要’”。赵卓文表示,过去40年,中国房地产行业经历了升升跌跌,已经有好几个轮回。这一轮,尽管与以往很不一样,尽管困难重重,但至少还有轮回的希望。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,经历了一个平平无奇的“金九”之后,开发商冲刺年度业绩的希望全部落在了四季度。国庆黄金周作为下半年的最大的营销节点至关重要,中央多个部门在节前派糖,也是希望可以通过阶段性的购房优惠政策,调动刚性和改善性住房需求入市的积极性。开发企业应该抓住这一有利时机,用一步到位的折扣优惠抓紧促销,力争取得四季度销售的开门红。

(文章来源:南方都市报)

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来源:南方都市报
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