焦点观察：又有爆款！超900亿巨资认购 REITs成为2022年市场的宠儿

今年以来股市反复震荡，与股债市场关联度较低的公募REITs产品持续受到资金追捧，最近刚刚发行的华泰江苏交控REIT认购金额突破900亿元。

11月2日，华泰江苏交控REIT的认购申请确认比例结果出炉，包括战略投资者、网下投资者和公众投资者在内，比例配售前认购总金额达到920.62亿元。

(资料图片)

华泰江苏交控REIT面向公众投资者发行阶段同样受到热捧，公众投资者的有效认购申请实际确认比例为0.83%，这也意味着，公众投资者用1万元认购该产品，获配金额只有83.42元。

实际上，在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的热门，每一次发行都引发了市场热潮。今年以来已公开发售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧，未来随着更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行可能会逐渐回归常态化。

华泰江苏交控REIT热卖920.62亿元

公众投资者配售比例0.83%

作为基金市场“最火”的一类品种，公募REITs再度展现出强大的“吸金”效应，又一只公募REITs受到近千亿资金追捧。

11月2日，上交所官网发布华泰江苏交控REIT的认购申请确认比例结果公告。公告显示，截至 2022 年 10 月 28 日，公众投资者的有效认购基金份额数量为 35.96 亿份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.83420900%。

据悉，华泰江苏交控REIT基金份额总额为4亿份，本次发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行。

根据《发售公告》，本次初始战略配售发售份额为3亿份，占发售份额总数的比例为75%；

本次网下发售的初始基金份额数量为7000万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；本次公众投资者发售的初始基金份额数量为3000万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。

截至2022年10月31日，《发售公告》中披露的36家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3亿份，占基金发售份额总数的比例为75%。

按照7.64元/份的发行价格测算，战略投资者认购总金额为22.92亿元。

华泰江苏交控REIT的网下认购环节同样受到市场欢迎，截至 2022 年 10 月 31 日， 67 家网下投资者管理的205个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为81.54亿份，网下投资者有效认购申请确认比例为0.85845331%。

10月28日，华泰江苏交控REIT启动公众投资者发行，当日一日售罄，据最新公告，公众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份。如上有效认购的公众投资者已缴付全额认购资金，对比本次公众投资者发售的初始基金份额数量为3000万份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.83420900%。

按照基金发行价格测算，网下投资者及公众投资者认购金额分别达到622.97亿元、274.73亿元，加上战略投资者认购部分，华泰江苏交控REIT此次IPO合计“吸金”920.62亿元。

REITs成为2022年市场的宠儿

在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的热门，每一次发行都引发了市场热潮。今年以来已公开发售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧。

今年最引人注意的是2022年4月13日成立的华夏中国交建高速REIT，根据华夏基金相关公告显示，该产品公众发售部分配售比例为0.84%，网下发售部分配售比例为2.69%，按照9.399元/份的发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT发售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

这是今年以来最受到追捧的一只REITs基金，其战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

受到千亿资金追捧的产品还有鹏华深圳能源REIT、华夏合肥高新产园REIT.前者是算上公众发售、网下发售，以及战略投资者三类认购份额，该只REITs比例配售前的募集规模达到1099亿元；而9月份成立的华夏合肥高新产园REIT，发售比例配售前的募集总规模达1293.97亿元。

其他还受到追捧的有国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳人才安居REIT等，这两只产品发售比例配售前的募集总规模均超过800亿。

从公众投资者认购的配售比例也非常体现出市场“热捧”。数据显示，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT的公众投资者有效认购确认比例均低于0.5%，不断刷新市场新低纪录，目前最低的是华夏合肥高新产园REIT，仅0.23%。

据一位业内人士表示，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，长期稳健的收益特征，较低的网下和公众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都可能会助推新基金募集持续火爆。随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行可能会逐渐回归常态化。

20只公募REITs上市以来平均涨超27%

不仅这类产品发行过程中受到追捧，二级市场引来的追捧也非常高涨。

今年不少REITs首日上市上演“30CM”的戏码。如国泰君安临港创新产业园REIT10月份上市就上演涨停戏码，而今年8月31日，华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集体涨停。10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已平稳运行一年多时间。截至11月2日，深沪两市上市的公募REITs共有20只，发行规模突破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁能源、保障房等领域。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的回报，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以来平均涨幅达到27.74%，其中，华安张江光大园REIT上市以来大涨49.68%，包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务在内3只REITs上市以来也涨超40%。

据一位REITs负责人表示，公募REITs上市火爆背后体现的是市场对REITs类产品的热捧。

上述人士认为，公募REITs产品受欢迎的原因有以下几方面：从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流；从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

另一位REIT基金经理也指出，目前已上市REITs产品，尤其是产权类项目在上市当天以及今年以来的二级表现都非常亮眼，投资人们也在前几批的公募REITs发行过程中获得了不错的投资收益，因此新上市的REITs产品份额更加受到投资人的追捧。

“目前已发行的项目中，首日涨停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从当前市场认可度来看，产权类项目和稀缺资产项目更受到投资人的青睐。”上述人士表示。

更有人士表示，已上市公募REITs产品均通过了监管严格审核，资产质量优良。并且目前公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场价格对应的分派率，因此上市后通常都有一定的上涨空间。此外，在利率下行、“资产荒”及权益市场波动较大的大背景下，公募REITs产品供不应求，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场价格，也使得今年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

业内人士表示，公募REITs业务空间广阔，目前不少基金公司都有相当多的储备之中的REITs产品，未来将有更多的优质产品陆续出炉。

（文章来源：中国基金报）